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不動産登記（売買）の相見積もりについて
当事務所においては、不動産をご購入予定の方から登記費用についての相見積もりをお願いをいただいております。
不動産会社から紹介された司法書士の見積りが高すぎご不満な方、少しでも安くしたい方からの相談をいただいております。
不動産会社から提示された見積りをメールいただければ必ず安い見積りをお作りします。
お気軽にお問い合わせください。
神奈川県横浜市・川崎市を中心に、東京都・千葉県・埼玉県など首都圏の皆さまからご相談をいただいております。
相続手続きや商業登記を通じて、「いつでも相談できて、いつでも来てもらえる」存在でありたいという思いから、無料の訪問面談を実施しております。また、平日はお仕事のため面談の時間が取れないお客様のご要望にお応えするため、平日・土日祝日、21時まで対応可能です。
安心して一歩を踏み出せるよう、丁寧にお手伝いします。どうぞお気軽にご連絡ください。
財産管理制度
今回から5回にわたり、民法が定めている4つの財産管理人制度を紹介し、各財産管理人の比較や事例の検討を通じて各財産管理人の適切な選択について述べていきたいと思います。
具体的には「相続財産管理制度（民法897条の２）」「相続財産清算人（民法951条・952条）」「所有者不明土地建物管理人（民法246条の２）」「管理不全土地建物管理人（民法264条の９）」の財産管理人制度についてです。
今回は各制度の全体像を俯瞰するため、これらの財産管理制度の趣旨及び相違点をまとめたいと思います。
まず、これらの4つの財産管理制度は不動産登記簿により所有者が直ちに判明せず、又は判明しても連絡がつかない所有者不明土地が生じ、土地の利用が阻害されるなどの問題が生じていることから、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するため民法等の法改正（制定）により作られた制度です。（非常に堅苦しい説明ですが、要するに所有者が不明になった土地・建物を売却等の処分をして再利用するための制度とご理解ください）。
そして、今回は各財産管理人の詳細を説明する前に、以下の表により全体像を紹介し、大まかなイメージを持っていただきたいと思います。
【全体像】
| 項目 | ➀相続財産管理人 | ➁相続財産清算人 | ③所有者不明土地建物管理人 | ➃管理不全土地建物管理人 |
| 根拠条文（民法） | 897の2 | 951・952 | 246の2 | 246の９ |
| 財産の範囲 | 被相続人の財産全般 | 被相続人の財産全般 | 所有者不明土地建物等 | 管理不全土地建物等 |
| 所有者の権限 | – | × | 制限あり | 制限なし |
| 管轄裁判所 | 家庭裁判所 | 家庭裁判所 | 地方裁判所 | 地方裁判所 |
➀ 相続財産管理人：遺産分割前の相続財産について、共同相続人が相続財産管理に関心がない場合に、管理人が、必要な保存行為などをする制度です。また相続人のあることが明らかでない場合に、相続財産の清算を目的としない相続財産管理人の選任を可能とすることで、清算を目的としない相続財産の保存を可能とした制度でもあります。例えば遺産分割前の相続財産である建物の腐敗が進んでいる場合に修繕などをする管理人をイメージして下さい。
➁ 相続財産清算人：相続人の存在が明らかでない場合、相続人がいないことが明らかな場合に相続財産を売却等して清算する制度です。
【相続財産管理人と相続財産清算人の比較図】
③ 所在不明土地建物管理人：所有者不明の土地及び所有者不明の建物について、申立てにより裁判所で選任された管理人が保存行為などの管理を行う制度です。相続財産清算人の制度が被相続人の相続財産全般を対象とする制度にあるのに対し、所在不明土地建物管理人制度は特定の所在不明土地・建物を対象とする制度であることが大きな違いです。
【相続財産清算人と所有者不明土地建物管理人の比較図】
➃ 管理不全土地建物管理人：例えば隣地の草木が繁茂するなどして被害を及ぼしている場合や継続的にゴミの不法投棄が行われ被害を及ぼしてる場合のように、継続的に排除事由が発生してる場合に裁判所が選任する管理人に直接的な管理を行わせる制度です。旧法下で認められていた所有権に基づく妨害排除請求権のみでは解決が困難な継続的な妨害発生事案に対処する制度です。
以上、今回は、➀相続財産管理人➁相続財産清算人③所有者不明土地建物管理人➃管理不全土地建物管理人の民法上の財産管理人制度の概観を説明しました。
次回からは、各々制度の詳細について説明するとともに、当事務所で提供する申立書の作成及び関連する登記についてもご説明させていただきます。
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マンション管理組合の役員変更登記
昨年もマンション管理組合の役員変更登記のご依頼がありました。今年も既に1件ご依頼がきております。そこで、マンション管理組合の役員変更登記についてまとめておきます。
１．理事の登記
管理組合法人の理事の任期は２年であり、規約で３年以内において別段の定めを定めた場合はその期間となります（区分所有法３９条1項）。
そして、この理事は、規約に別段定めのない限り集会の普通決議によって選任されます（区分所有法４９条８項、２５条１項）。
２年の任期が満了し、新たに集会で選任された理事は、原則として理事全員が登記されます。即ち、管理組合法人にあっては、理事がその法人を代表することとされており（区分所有法４９条3項）ので、理事を「代表権を有する者」として登記することを要します（組合等登記令２条2項4号）。そして、理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表するものとされている（同条4項）ので、理事全員の氏名、住所及び資格を登記することが原則となります。
但し、規約若しくは集会の決議又は規約に基づく理事の互選によって、管理組合法人を代表すべき理事（代表理事）を定めた場合には、当該理事のみが管理組合法人を代表することになるので、当該理事のみの氏名、住所及び資格（この場合も理事）の登記をすることになります。
２．監事について
管理組合法人には、監事を置かなければならないとされております（区分所有権法５０条１項）。
監事の任期は、理事の場合と同様、２年であり、規約で３年以内において別段の定めを定めた場合はその期間となります（区分所有権法５０条４項、４９条６項）。
監事は、このように管理組合法人の必置の機関とされておりますが、登記をすることを要しないことが理事と異なる点です。
３．最後に
理事の任期が２年経過した場合は、理事を選任し登記をする必要があるため、早急にご相談ください。
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減資の登記と費用と期間
昨年は、株式会社様及び合同会社様から資本金の減少登記（以下減資の登記とします）ご依頼を多数いただきました。
いずれも最初に聞かれることは費用と必要期間でした。そこで、今回は減資の登記に必要な費用と期間を細かい手続きはなるべく割愛してまとめてみます。
まず、必要な最短期間は、以下のケース全てご依頼から登記申請まで約１か月半、登記完了まで約２か月必要になります。
次に、費用についてです（当事務所の報酬及び登録免許税等の実費全て含みます）。 最もお金がかかるケースは、減資の登記に必要な公告に際し減資の公告のみならず決算公告が必要な場合で、かつ債権者への催告が必要な場合です。 この場合、約２７万円の費用となります。 次に、最もお金がかからないケースです。減資の登記に必要な公告に際し減資の公告のみで足り、決算公告が不要なケース（既に決算公告が済んでいる又は会社成立から１年経過していない又は有限会社や合同会社の場合）で、かつ債権者への催告が不要な場合です。 この場合、約１６万円の費用となります。
会社様の状態により必要な手続きが異なり、費用が異なってくるのが減資の登記手続きの特徴です。お気軽に見積りのご相談ください。
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ご相談時に確認すること
昨年は、多くのお客様に相続登記や会社・法人の登記のお問い合わせをいただきました。大変有難うございました。
今年もいただける多くのご相談について、予めお客様の方でご準備いただきたいことをお知らせさせていただきます。
まず、相続登記については、下記の事項をお伺いいたしますので、ご確認ご準備をお願い致します。
・被相続人（亡くなられた方）の住所、氏名及び本籍地
・全ての相続人の住所、氏名及び本籍地
・相続対象の不動産の住所及び相続する名義人
・その他の相続財産（預貯金等）の有無及び相続する名義人
・遺言の有無
次に、会社・法人の登記については、ご依頼される登記の種類にもよりますが、
・会社名および本店の住所
・定款のPDFによる提供
ご相談時には予めご準備いただけると大変助かります。
よろしくお願いいたします。
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新年あけましておめでとうございます。
本日から2025年のえなみ司法書士事務所をスタートいたします。
今年もよろしくお願い致します。
年末年始は、実家の広島に帰省し、父母や親せきの顔を見ることができ、各々が各々の人生を進んでいることを確認することができました。
私も「えなみ司法書士事務所」と共に今年も前進させていただきます。
何卒よろしくお願い申し上げます。
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年末年始予定のお知らせ
当事務所の年末年始の予定は下記の通りです。
２０２４年１２月３１日から２０２５年１月３日まで休みとさせていただきます。
年始は２０２５年１月４日からとさせていただきます。
今年は多くのお客様に当事務所を御贔屓いただき大変感謝しております。
お客様にお褒めいただいた点は自信にし、ご指摘いただいた点は謙虚に受け止め成長の糧にし、
一歩一歩前進してまいります。
来年も御愛顧賜りますようお願い申し上げます。
司法書士 榎並慶太
神奈川県横浜市・川崎市を中心に、東京都・千葉県・埼玉県など首都圏の皆さまからご相談をいただいております。
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土地・建物の売却にあたり権利証（登記済証・登記識別情報）がない場合
土地・建物の売却にあたり権利証（登記済証又は登記識別情報）は所有権移転登記について売主様の必要書類となります。しかし、昔取得した不動産については既に権利証を紛失している場合がございます。この場合、この権利証に代わる書類として司法書士が本人確認情報を作成し、売主様の下記の身分証明書とともに法務局に提出します。
顔写真付きの身分証明書（1点で大丈夫です。）
・運転免許証
・マイナンバーカード
・旅券（パスポート）
・運転経歴証明書
顔写真なしの証明書（2点必要です。）
・国民健康保険の被保険者証
・後期高齢者医療の被保険者証
・介護保険の被保険者証
・国民年金手帳
・身体障害者手帳
・戦傷病者手帳等
顔写真なしの証明書は一般的には、国民健康保険の保険証と年金手帳の組み合わせが
多いです。 高齢者の方では、後期高齢者の保険証や介護保険の保険証を提出される方も多いです。
この本人確認情報の作成費用の相場は、約5万円から10万円です。当事務所では、5万5000円（税込み）（但し、首都圏以外での面談が必要の場合は日当が必要）となっております。
不動産のご売却ご希望で、権利証を紛失したお客様もお気軽にお問い合わせください。 ご希望の方には不動産仲介会社のご紹介もさせていただきます。
宜しくお願い申し上げます。
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マンション管理組合による相続財産清算人の申し立て～債権を有しない場合でも認められるか？
法律上、相続財産清算人の選任の申立てができるのは「利害関係人」または検察官に限らております（民法952条）。この「利害関係人」には法律上の利害関係人である特別縁故者、相続債権（債務）者、特別受遺者などが含まれ、例えばマンションに居住していた住民が、生前に管理費・修繕積立金を支払わないまま死亡した場合は、マンション管理組合は相続債権者として申立てが認められております。 では、亡くなった住民が管理費用等を生前滞納することなく、死亡後も口座から引き落され、マンション管理組合が債権者となり得ない場合でも申立ては認められるのしょうか？
当事務所においては、マンション管理規約をもとに裁判所に提出する「申立の理由」を作成することで、相続財産清算人の選任を認めていただいております。たとえ、申立人に事実上の利害関係しかなかったとしても、亡くなられた住民のプライバシー等の保護されるべき法的利益と認められなった場合のマンションの近隣住民に与える損害を衡量すれば、申立を認めるのは妥当な結論と考えております。
当事務所では、相続財産清算人選任の申立てにも積極的に相談を受け付けております。 実際には、マンションの住民の死亡が発見され、まず相続人の捜索の依頼のご相談になるかと思います。相続人が発見された場合は相続登記をする必要があり、発見されない場合（発見されても相続全員が相続放棄がされた場合も含む）は相続財産清算人を検討する必要があります。
まずは、お気軽にご相談ください。
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相続放棄が認められた例～照会書が来ないまま認められた例
皆様、梅雨真っ只中いかがお過ごしでしょうか？私は、雨と酷暑の毎日でヘトヘトです。
先日、申述した相続放棄が照会書・回答書が来ず、少し待っていたら相続放棄を認める相続放棄申述受理通知書が送られてくる事例が発生しました。この事例は、母親が死亡し、その母親の作った借金の請求書が3か月を経過した後送られてきており、その母親は申述人が幼少の頃父親（申述人は父親に引き取られた）と離婚し、その後疎遠となっていたという事情がありました（事例の内容は事実とは少し変更しております）。3か月を経過しているので上申書には、上記の事情を具体的に記載することで母親の財産を調査できない合理的理由を記載したほか、請求書のコピー（到達日も記載）及び両親離婚時の戸籍謄本を法定の必要書類の他に添付しました。
照会書・回答書は、裁判所が申述人の相続放棄の意思確認、単純承認事由の有無等の相続放棄の要件の充足を確認するためのものです。3か月以内に相続放棄ができない合理的理由につき戸籍謄本や住民票（母親死亡時の住所と申述人の住所がかなり離れている）を添付することにより要件の充足は明らかであるとし、照会書・回答書により申述人に確認する必要がないと裁判所は判断したものかもしれません。
ただ、このような照会書がこないまま相続放棄が認めらるのはレアケースであり、照会書の到達が遅れている場合は、裁判所に問い合わせるのが原則であることは変わりがないと考えています。
当事務所では、相続放棄、相続登記、遺言書作成等の相続手続きに関するご依頼を多数いただいております。お気軽にお問い合わせください。
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